Nieuwbouw Eltheto

De vraag

De herontwikkeling van woon-zorgcomplex Eltheto betrof een ontwerp en realisatieovereenkomst op basis van UAV-GC 2005. Bij deze opdracht was de aannemer volledig verantwoordelijk voor het uitwerken van het project vanaf VO en lag de verantwoordelijkheid voor de kwaliteitsborging bij de aannemer. De opdracht kent een uitbreidingsmogelijkheid voor het onderhoud van alle panden gedurende 30 jaar, waarvoor een optionele prijsopgave onderdeel vormde van de inschrijving.

Wij hebben voor het project woon-zorgcomplex Eltheto het aanbestedingstraject begeleid en de aanbestedingsstukken bestaande uit de aanbestedingsleidraad met bijlagen, waaronder de vraagspecificatie opgesteld en het proces tot oplevering, volledig gecoördineerd. Voor de vraagspecificatie hebben we een programma van eisen opgesteld in samenspraak met de vier deelnemende participanten. Hierbij heeft onze projectmanager zorgvuldig de eisen en wensen in kaart gebracht van elke participant en in goed overleg de belangen afgewogen om te komen tot een programma van eisen waarbij alle partijen zich prettig voelen.

Middels het opgestelde projectplan werden uitgangspunten, randvoorwaarden en plan van aanpak vastgesteld om beheersing van het omvangrijke project te structureren. Het aansturen van een lead-auditor behoorde eveneens tot de werkzaamheden.

De aannemer moest uiterlijk 60 werkdagen voor start van de realisatie van het werk een “Kwaliteitsplan Uitvoeringswerkzaamheden” ter Toetsing voorleggen aan de Opdrachtgever. Namens de opdrachtgever hebben we getoetst of het Kwaliteitsplan voldeed aan de uitgangspunten van de vraagspecificatie en de contractstukken. De aannemer heeft bij het project woon-zorgcomplex Eltheto binnen twintig werkdagen na opdrachtverstrekking een ‘Kwaliteitsplan Ontwikkelfase’ (verificatieplan van ontwerp) ter toetsing aan de opdrachtgever moeten voorleggen. Wij hebben getoetst of het voldeed aan de gestelde uitgangspunten.

Het kenmerk van projectmatig werken berust op faseren (onderverdelen van het project in afrondbare fasen die ieder starten met een eigen opdracht en eindigen met een concreet besluit), beslissen (door middel van beslisdocumenten wordt aan het einde van iedere fase onder andere het resultaat, de beoordeling, en de wijzigingen vastgelegd) en beheersen.

Het opzetten van de projectorganisatie moest grondig geschieden. Voor dit project is gekozen voor een stuurgroep, projectteam, ontwerpteam en werkgroepen. De stuurgroep geeft leiding aan het gehele ontwikkel- en bouwproces, bewaakt de financiële kaders en is beslissingsbevoegd. Het projectteam was het operationele team dat de opdrachten van de stuurgroep ten uitvoer bracht, of die zaken voorbereidde die voor akkoord aan de stuurgroep voorgelegd moest worden. Wij waren de voorzitter van de projectgroep en de stuurgroep.

Ecologische duurzaamheid

Een modern woon-zorgcomplex met een zo laag mogelijke CO2-footprint binnen het ter beschikking staande budget was de belangrijkste eis van de opdrachtgevers.

Binnen het projectteam besteedden we niet alleen aandacht aan de technische en financiële aspecten en ambities, maar ook aan de gevolgen voor de organisatie van de opdrachtgever. Energie wordt op het terrein opgewerkt door Energy Service Companies (ESCO). Zij is eigenaar van de installatie aan de meterkast en verantwoordelijk voor het onderhoud.

Sociale duurzaamheid

Unica heeft het ontwerp, de financiering, realisatie en exploitatie op zich genomen voor de komende dertig jaar. Daarmee kan Unica de verdere ontwikkeling van duurzame energie en energiebesparing voor de opdrachtgevers en bewoners goed vormgeven. De installatie wordt over dertig jaar afgeschreven, waardoor de eigen bijdrage voor de opdrachtgevers en bewoners minimaal is.

De opdracht kent een uitbreidingsmogelijkheid voor het onderhoud van alle panden gedurende 30 jaar, waarvoor een optionele prijsopgave onderdeel vormde van de inschrijving

Buiten en binnen zijn zodanig aangelegd dat ze de bewoners uitnodigen erop uit te gaan en elkaar te ontmoeten.

Dynamische duurzaamheid

Om binnen de taakstellende budgetten zo hoog mogelijke duurzaamheid te realiseren is ervoor gekozen om de minimale duurzaamheidambities vast te leggen met een minimaal te behalen GPR-score. Daarnaast is in de uitvraag (gunnen op waarde) aan de aannemers gevraagd een fictieve korting op de aanbieding te geven voor extra aangeboden energetische verbeteringen die de exploitatielasten verlagen. Dit heeft er toe geleid dat de bouwblokken met de vastgestelde ambities en met een beduidend betere EPC in opdracht konden worden gegeven binnen de daarvoor gereserveerde budgetten.