Hoe stap-voor-stap begeleiding verduurzaming voor VvE’s haalbaar maakt

Het verduurzamen van wooncomplexen blijft een aanzienlijke maatschappelijke opgave, vooral voor Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). Een gebrek aan kennis en uiteenlopende meningen binnen deze groep maken het proces vaak ingewikkeld. Zo is een algemene ledenvergadering noodzakelijk om een meerderheid te bereiken. Kleissen heeft op dit gebied veel ervaring opgebouwd. Projectmanager Thijs Grootte Bromhaar vertelt hoe Kleissen helpt bij het opstellen van een haalbaar plan én het ontzorgen van VvE’s tijdens het gehele verduurzamingsproces.

Thijs begint: “Bestuursleden van een VvE zien door de bomen het bos niet meer. Wij kunnen hen begeleiden gedurende het gehele proces. Voor hen is het vaak vrijwilligerswerk en ontbreekt voldoende kennis, daarom helpen we hen graag bij het uitstippelen van het proces. Zo verstrekken we bijvoorbeeld praktijkinformatie om hun verhaal te ondersteunen tijdens de ledenvergadering, en om de noodzaak van het verduurzamen kenbaar te maken.” Het verduurzamen van een wooncomplex brengt vaak miljoenen aan kosten met zich mee. Ook daarmee weet Kleissen om te gaan. Thijs legt uit: “We proberen daarbij eerst vanuit eigen middelen te denken, aangevuld door financiering vanuit het Nationaal Warmtefonds. Of middels subsidies en leningen die door gemeenten en de overheid worden verstrekt. Dit soort zaken nemen we mee in ons advies. Ons uitgangspunt is maximale kwaliteit met zo min mogelijk financiële middelen. Dat betekent niet dat we aannemers ‘uitknijpen’, maar juist door samen met hen te zoeken naar verbeteringen in detaillering, materialisatie en uitvoeringsmethodes.”

De financiering
Maar waar begin je als VvE? Thijs vervolgt: “Ze worstelen met name met de hoge kosten die gepaard gaan met verduurzaming. Woningcorporaties hebben hiervoor vaak veel meer te besteden dan bijvoorbeeld een kleine VvE. Het Nationaal Warmtefonds biedt hierin een oplossing door een lening te verstrekken. Dat betekent wel dat je aan een aantal voorwaarden moet voldoen. Bijvoorbeeld op het gebied van de kwaliteit van de beglazing of bepaalde isolatiewaardes. Daarom laten we vaak een eerste begroting toetsen. Kleissen werkt hiervoor samen met Adviesbureau Green Leap uit Hengelo, dat de financieringsmogelijkheden onderzoekt.” 

Eerste fase
Het specialisme van Kleissen ligt echter grotendeels op een ander vlak. “Onze betrokkenheid begint vaak bij de uitvraag; wat wil een VvE? Dit formaliseren we. Ook zorgen we dat alle benodigde onderzoeken beschikbaar zijn. Dan gaan we met een compleet verhaal de markt op om een aannemer te selecteren. We vergelijken begrotingen en weten waar we op moeten letten. Daar zijn we kundig in. Wat mist er en waarom is partij X duurder? Vervolgens schrijven we een advies voor de VvE.” Thijs vat het samen als de bouwtechnische begeleiding van het hele proces. Een veelomvattende missie. “Je hebt ook vaak te maken met achterstallig onderhoud dat opgepakt moet worden. Denk aan brandveiligheid: een appartementencomplex uit de jaren ’50 moest in die tijd aan heel andere bouweisen voldoen dan tegenwoordig. Leidingdoorvoeren in die panden zijn bijvoorbeeld lang niet allemaal brandwerend bekleed. We kijken ook naar eventuele asbestverwijdering en doen daar onderzoek naar. In sommige gevallen heeft het achterstallige onderhoud ook raakvlakken met verduurzaming. Zoals oude houten kozijnen die vervangen worden door kunststof kozijnen met tripleglas. Het kan ook zijn dat het voegwerk eerst hersteld moet worden, of dat de gevel zelf extra spouwankers nodig heeft voordat je de spouw vol kunt blazen met isolatiemateriaal. Dan moet je afwegen welke alternatieven er zijn. Aan dit soort vraagstukken geven we sturing.”

Het vervolg
Wanneer de koers is bepaald, start de tweede fase. Samen met de geselecteerde aannemer in een bouwteam ’light’ wordt het project verder uitgewerkt, totdat er een aannemingsovereenkomst ligt die ook financierbaar is vanuit het Warmtefonds. Thijs legt uit: “Er zijn eigenlijk twee stappen voordat je echt met de uitvoering aan de gang gaat. Op zijn snelst kun je binnen zeven á acht maanden een aannemer geselecteerd hebben. We rekenen vervolgens zes maanden voor de bouwteamfase. Na anderhalf jaar kun je dan starten met de uitvoering. Dat zien we als derde fase. Dan staan alle lichten op groen. In deze fase neemt Kleissen de rol van directievoerder aan en houden we toezicht op het bouwproces. “Dat wil zeggen dat we de bouwvergadering voorzitten, alle contractstukken opstellen en beperkt toezicht houden op kwaliteit en veiligheid op de bouw. We zijn continu in overleg met aannemers en onderaannemers en fungeren als aanspreekpunt.”  

Om de kosten in de hand te houden, is Kleissen ook verantwoordelijk voor de kosten- en kwaliteitsbewaking. “Bij elk bouwproject heb je te maken met meer- en minderwerk. Dat houden we scherp in de gaten. Daarnaast zorgen we ervoor dat de kwaliteit gewaarborgd blijft en dat de producten worden toegepast zoals beschreven in de aannemingsovereenkomst.” Thijs noemt als voorbeeld kunststof kozijnen: “Deze moeten aan bepaalde kwaliteitseisen voldoen. Als een merk niet meer leverbaar is en er een alternatief wordt gekozen, kan dit consequenties hebben voor de eisen van het Warmtefonds. Daar letten we op.” 

Ambitie voor de toekomst
De vraag naar deze dienstverlening neemt toe. Thijs: “In Nederland zijn er veel gebouwen die niet alleen van woningcorporaties, maar ook van VvE’s zijn. Dit is een groeiende markt die veel tijd en geduld vergt.” Daarom werkt Kleissen aan de ontwikkeling van een stappenplan voor VvE’s. “Niet te diepgaand op techniek of processen, maar in heldere, begrijpelijke taal. Dat is een mooie toegevoegde waarde voor onze dienstverlening in de toekomst.”